Владелец самовольной постройки может беспрепятственно пользоваться этим имуществом. Но, как показывает судебная практика, только до определенного момента. А вот успешно защищать свои имущественные права, если вдруг постороннее лицо или орган власти заявят требования на земельный участок, занятый самовольной постройкой, или в отношении самой постройки, сможет только собственник. Для владельца самовольной постройки, право собственности которого не оформлено надлежащим образом, велик риск потерять свое имущество. Также при необходимости продать, сдать в аренду, передать в залог, распорядиться своим имуществом другим способом, любой владелец должен в установленном законом порядке признать и зарегистрировать свое право собственности. Осуществляя правовую экспертизу документов в процессе сопровождения сделок с недвижимостью, квалифицированный юрист всегда первым делом обращает внимание на документы, подтверждающие основание возникновения права собственности на объект.
В несудебном порядке узаконить свое право собственности означает собрать все необходимые документы (разрешение на строительство и другую документацию), получить соответствующий акт ввода объекта в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности. Естественно, что это процесс очень трудоемкий и долгий. Поэтому при обращении за юридической консультацией и правовой помощью, граждан чаще всего интересует порядок приобретения права собственности на самовольную постройку по суду.
В судебном порядке узаконить самовольную постройку гражданин сможет, если докажет несколько обстоятельств. Обязательным условием приобретения права собственности на самовольную постройку является принадлежность земельного участка, на котором возведено строение, лицу на том праве, которое указано в ст. 222 ГК - это право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования. Если гражданин владеет земельным участком на ином основании, например, арендует участок по договору, то он не сможет признать право собственности на самовольную постройку.
Другим обязательным условием признания судом права собственности на самовольную постройку является доказанный факт того, что в процессе строительства серьезно не нарушены градостроительные и строительные нормы и правила, не нарушены права смежных землепользователей, правила землепользования, возведенное строение не создает угрозы жизни и здоровью людей, Перечисленные условия должны подтверждаться органами санитарного надзора, пожарной охраны, архитектурного или строительного контроля. Если такие согласования отсутствуют, то при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку нередки случаи назначения судом соответствующей экспертизы, призванной подтвердить или опровергнуть вышеуказанные условия.
Суд также выясняет, принимались ли со стороны лица, претендующего на самовольную постройку, до обращения с иском в суд меры для получения необходимых согласований и разрешений на создание самовольной постройки. Данные обстоятельства влияют на возможность признания права собственности. Часто за получением разрешения на строительство владелец обращается уже после окончания работ с целью легализовать завершенную постройку. Важно, чтобы попытка оформить разрешение была предпринята до обращения в суд о признании права на самовольную постройку.
Существует возможность признать право собственности и на незавершенный объект строительства, поскольку и такой объект считается недвижимым имуществом.
Как указано выше, пока право собственности на самовольную постройку не будет установлено, это имущество не считается принадлежащим лицу на законных основаниях, поэтому она не может быть передана по наследству и унаследована. Вместе с тем это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать в суде признания за ними права собственности на самовольную постройку.
Наследник или несколько наследников, выступая солидарно, могут также заявить иск о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную наследодателем при жизни на принадлежавшем ему на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения земельном участке. Обязательным условием для удовлетворения подобного иска является наличие у наследника или наследников права на земельный участок, на котором находится строение, причем это право должно быть получено в порядке наследования. В данном случае признание права собственности на самовольно возведенную постройку производно от вещных прав на земельный участок.